社長ブログ

「空き家問題」実は大都市圏ほど深刻に

総務省が5年ぶりに実施した住宅・土地統計調査(2023年10月時点)の集計によれば、前回調査(2018年)より約50万6000戸増えて過去最多の899万5200戸となり、地方によっては5軒に1軒が空き家になっている。国内の住宅総数に占める割合(空き家率)も過去最高の13.8%となった。

 

都道府県別の空き家の割合は、和歌山県と徳島県がトップ(21.2%)。山梨県、長野県、高知県、鹿児島県も20%を超えて地方圏の課題の印象だが、実数でいくと東京都が最多89万7900戸、大阪府(70万3300戸)、神奈川県(46万6200戸)、愛知県(43万3200戸)となる。他東京圏の埼玉県(33万3200戸)、千葉県(39万3400戸)、大阪圏の兵庫県(38万5000戸)と三大都市圏の7都府県で全国の40.2%にあたる361万2200戸となる。

 

空き家問題は、住宅の多い大都市圏の課題でもある。

 

大都市圏の空き家は、マンションやアパートといった共同住宅が多い。老朽化した一戸建ての空き家を空き家問題としてイメージしがちだが、全体の55.8%が共同住宅(502万3500戸)で東京都(87.5%)、大阪府(72.8%)と高い数字になっている。

 

国土交通省によれば2022年末時点で築40年以上のマンションは125万7000戸あるが、2042年末には445万戸に増える見込み。

 

建物と住民の双方が”高齢化”する「2つの老い」が深刻化している。

 

空き家は今後さらに増える見通しで、野村総合研究所は2038年には空き家率が21.2~32.0%に上昇すると試算している。

 

住宅・土地統計調査で過去の空き家率の推移を確認すると、2013年が13.5%、2018年が13.6%、今回の調査で過去最高を記録した13.8%であり前回と比べて0.2ポイント上昇したにすぎないが、実際は分母である住宅総数が空き家数以上に増えている。

 

2018年と2023年を比較すると、空き家は50万6000戸増えたが、住宅総数は5倍以上の約261万4000戸増だ。空き家の実数は毎年平均10万戸ペースで増え続けているのに、分母の拡大が上昇率を緩やかなものに見せている。

 

今後空き家を増やす要因は2つ。1つは「住むことを目的としない住宅」の増加。賃貸用や売却用の空き家が多い。

 

住宅統計調査で空き家総数が過去最多の899万5000戸を記録したといっても、賃貸用・売却用・別荘などが514万2500戸(うち別荘などは38万2900戸)含まれる。居住者や利用者がいない実質的な「放置空き家」は385万2700戸になり、供給過剰な状況なのだ。

 

住宅取得のエネルギーがある30~40代が減少傾向なのに、新築需要があるから、新築住宅がどんどん提供されているから当然だ。

 

国内外の投資マネーが三大都市圏の7都府県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県)に流れ込み、年配の富裕層が相続税対策としてセカンドハウスを購入する動きが大きくなっているのは、7都府県の空き家の3分の2が賃貸や売却用に占められていることが証明している。

 

もう1つは1人暮らし世帯の増加。2050年には5軒に1軒が「高齢者の1人暮らし」と今後はこちらの要因が大きくなりそうである。1人暮らししている高齢者が今後身寄りのない人が増えそうだ。未婚の高齢者が増えているのである。実際、私どもに相談がある空き家はまさしくこのパターンで、介護施設に入り1人で住んでいた住宅が空き家になる。

 

今後も空き家の拡大が加速する可能性は十分ある。

 

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